最初から不謹慎に聞こえるかもしれません（笑）が，私が輪番でマンションの理事になり，翌年理事長になった時， 土木や建築がわかるパパが自分のマンションにいないかなぁ，と痛感しました。158戸（；区分所有者）あるのですが， 私も含め10名の理事は皆，建築や土木の門外漢。つまり大多数の住民がそうなんです。だけどマンション管理の責任は住民にある。 財務やマーケティング，広報などの経験がある方の知識・知恵が重宝されるのと同じように，実は地域コミュニティの中で土木などのそれは尊敬されるはずなんです。

土木の知識や知恵が重宝されるというのは，「管理会社や工事業者（専門家）との交渉の上で役に立つ」という意味でしょうか？

それはもちろんですが，むしろそれ以上に専門用語を理事や住民に伝えるポテンシャルがあるということです。 工事書類に出てくるような言葉って普通の人には全然わからない。 工法はもちろん建物のどの部分を指しているのかも，です。 そこで私はまず，最初の全戸に配布した「大規模修繕ニュース」という小冊子に， 建物のスケッチを描き，部分名称などを矢印で入れてもらいました。 大規模修繕工事というのは，全戸の理解・協力がないと円滑に進まないので， 「最低限これだけの言葉は知っておいてほしい」というものに絞って。 理事の中で2人以上が知らない言葉や場所が明確にわからないものを選択基準にしました。

資料を拝見するとPI的な手法が随所でみられますね。

そうですね。「最大多数の関心構築」というのがテーマでした。 たとえばマンションの場合，終の棲家という方もいれば，数年したら売却を，という方もいます。 また10年経過したマンションは，ふつうは新築物件に比べ機能面で劣ります。 ですから，戦略的に大規模修繕に「快適性と資産価値を高める○○マンション・リフレッシュ計画2001−2002」とネーミングし ，3つのコンセプトとして，（１）竣工時のクオリティ（質感）回復，（２）メンテナンス・フリーへの改修， （３）時代にキャッチアップへの機能強化を掲げ，それを具体的工事の内容，水準とリンクさせました。
例えばバリアフリーなどを実現されていますが，このあたりの合意形成はどんな進め方だったのでしょうか？

「時代にキャッチアップ」もいくつかの有力な候補があったのですが，意識調査の結果， バリアフリーは年代を問わず広く・深いニーズが確認できました。 問題は限られた費用や工法的限界の中で，どの水準が適切か，ということでした。 私たちは，「マンション外溝から敷地内に入ってから，占有部分の玄関まで，介添え者がいればOK」という水準の達成におきました。 バリアフリーというと理事の男性たちは，車椅子だけを思い浮かべます。 ただ実際はベビーカーはもちろん，ショッピングカートなど主婦の生活シチュエーションや 頻度について，丹念に意見を求めました。 幸い私たちのマンションは，実質的に8時頃から20時頃まで管理人が正面玄関側の管理室にいますし， 10台以上の敷地カメラも見ています。そういう管理体制や住民意識の中で， 納得性の高い工事を一つずつ丹念に決定していきました。
正面の自動ドア化と噴水の合意形成は見事ですね。

そうですね。マンションの顔である正面を自動ドアにすることは快適性・資産価値を 高めるバリアフリーの一環として必須だったのですが，防犯を強く意識される理事から強い反対がありました。 ふつうは中止にします。ただ私たちは「実質的な犯罪誘発の可能性」について実証的な 調査を行い，さらに玄関を格調ある格子戸にし，閉鎖性を高め，自動ドア化を実現しました。 噴水は感性的な評価が絡みますし，「噴水改修など無駄」との合理主義的な意見も あったので，さらに大変でした。普通だと専門業者から数案デザインや工法を出させ， あと配色とかアンケートをとって…などでコンセプトが曖昧なものになってしまいます。 幸い私たちのマンションでは数年前から「花と緑の長期計画」というものがつくられ， 小さいお子さまのいる家庭やガーデニングが好きな方々のネットワークがあったこともあり， 噴水に求められる機能の価値整理をうまく図り，大多数の納得の得る改修ができました。
まるでお仕事のようですね。（笑）

制度的に，大変にしない工夫もまた合意形成の賜でした。 理事が代わると知識が失われますよね。それを防ぐためにも，私の頃からとにかく情報公開（共有）を図りました。 それも管理会社が作成すべきテーマ別ファイルシステムや議論内容記述型の理事会議事録などの水準を決め， 外部の管理会社や（さらに委託している）監理コンサルタントへアウトソーシングしたのです。 知識を引き出しやすくすることで，理事会は常に知恵を練る場になりますし， 多くの住民に議論が共有化されることになりました。 大変勉強になりました。どうもありがとうございました。